李炜:“租售同权”,真的可以实现吗?
来源:新浪司法 查看:1288次 时间:2018年01月20日 11:56
中国法律在线网讯:在党的十九大闭幕后,关于“租售同权”的讨论又掀起了一轮的高潮,感觉好像以后租房真的要和买房的一样了,笔者分析如下:
一、政策背景
2015年的中央经济工作会议,就明确提出要发展住房租赁市场,建立“购租并举”的住房制度。2016年的中央经济工作会议首先提出了“房子是用来住的,不是用来炒的”,要加快住房租赁市场立法,加快机构化、规模化租赁企业发展。加强住房市场监管和整顿,规范开发、销售、中介等行为。
2016年5月17日,国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》,全面部署加快培育和发展住房租赁市场工作。提出要培育市场供应主体、鼓励住房消费、完善公共租赁住房、加强住房租赁监管等,并将从税收优惠、金融、土地等,来加大政策支持力度,扶持租房租赁市场。
同年,住建部按照国务院的部署,启动了《住房租赁管理条例》的起草工作,并与2017年5月19日就《住房租赁和销售管理条例(征求意见稿)》向社会公开征求意见,并与2017年8月正式报送国务院法制办审查,预计2017年底之前会完成租赁立法工作。
二、“购租并举”和“租售同权”
法律上房屋的租赁权和所有权到底有什么区别呢?根据《物权法》第39条的规定“所有权人对自己的不动产或者动产,依法享有占有、使用、收益和处分的权利。”《合同法》第212条规定“租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益,承租人支付租金的合同。”从以上两个法条的规定可以看出,所有权比租赁权多了两个权利,即“占有和处分”。因此无论国家政策如何变化,此两种权利是无法通过租赁而获得的。而且需要注意的是,国家的文件中从来没有出现过“租售同权”的字眼,“租售同权”是由部分媒体和地方文件中有描述。对此应该要谨慎分析,不可盲目乐观。那么我们需要的“租售同权”到底是什么,其实不是为了真正获得和所有权一样的占有和处分的权利,而是为了获得依附在房屋上面的各种社会利益和公共保障服务。租购不能同权,来源于教育和医疗资源的供给短缺。教育和医疗资源如果稀缺,按照市场的方式,学校和医院便会遵照高价者得的原则获取收益。但是,公立教育和公立医院由于戴着公有的帽子,便采用行政规章的方式将这些资源就近配置给有房者或本地户籍居民,即便如此,也还会难以避免资源哄抢的事情发生。
如最典型的就是学区房、医疗、社保,甚至一些城市会优先录用本地户口的工作人员,而户口则又依附在房屋所有权上面。美好生活的愿望与发展不平衡之间的矛盾具体成为了抢夺优质教育、医疗资源的购房之战,也成了很长一段时间内开发企业卖房的噱头,而长此以往便进入了一个死循环,从纯粹经济理论的角度来分析,无论是采取市场原则还是行政原则,总是富有的人群更有机会获得稀缺的教育和医疗资源,只不过渠道不同,看上去人人机会平等的“公立性”,实际上很难经得住推敲。
三、政策的具体落实情况
在2016年国务院办公厅的《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》第三条的规定是这样的“各地要制定支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实提取住房公积金支付房租政策,简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》等有关规定申领居住证,享受义务教育、医疗等国家规定的基本公共服务。”
广东省政府的文件规定“加快推进购租并举住房制度改革试点工作,将符合条件的省属住房租赁平台的租赁住房项目纳入广东省专项建设基金支持范围,并积极争取将省属住房租赁平台的租赁住房项目打包纳入国家重大建设项目库的专项建设基金支持范围。各地级以上市要制订支持住房租赁消费的优惠政策措施,引导城镇居民通过租房解决居住问题。落实职工提取住房公积金支付房租政策,明确提取工作流程和办理时限,简化办理手续。非本地户籍承租人可按照《居住证暂行条例》、《广东省引进人才实行〈广东省居住证〉暂行办法》等有关规定申领居住证,按照有关政策享受义务教育、医疗等基本公共服务。”
广州市的文件规定“赋予符合条件的承租人子女享有就近入学等公共服务权益,保障租购同权。具有本市户籍的适龄儿童少年、人才绿卡持有人子女等政策性照顾借读生、符合市及所在区积分入学安排学位条件的来穗人员随迁子女,其监护人在本市无自有产权住房,以监护人租赁房屋所在地作为唯一居住地且房屋租赁合同经登记备案的,由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校(含政府补贴的民办学校学位)就读,具体细则由各区教育行政主管部门制定。”
从以上三级的文件可以看出,政策的落实是一个从粗到细的过程,并且从国家的指导性意见来看,也均只是为了保障租房的可以享受“基本公共服务”而非真的和购买了房屋的当地居民一样了。就仅以教育来说,广州市的文件“由居住地所在区教育行政主管部门安排到义务教育阶段学校就读”,也并未明确可以享受该居住地的学区房待遇,看来即便在“租购同权”的前提下也不是能够保障满足所有人的名校情结。国家和政府有责任和义务来保障老百姓的基本生存权、居住权、受教育权等宪法保障的基础性权益,但并没有义务保障老百姓可以上的了好学校、好医院、好房子等等,这一点上应该保持清醒的认知。深圳的“租购同权”已经有了一个比较成熟的模式,多年的摸索与发展已经颇具借鉴意义。租售同权说到底其本质还是一种市场行为,由市场决定,国家赋予公民权力,但是并不等同于说有权力的人都可以无条件享受。每个人都有上车的权力,但是必须遵守排队的秩序。
四、从市场的角度来看
从国家提出“购租并举”的政策以后,如果仅靠政府的力量是无法切实落实“购租并举”的目标的,就目前来看,大的国有企业和保险公司等已经开始入市介入租赁住房的市场,阿里巴巴、京东等也发出要进入住房租赁市场的声音,这些都是有益于房地产市场规范发展的正面力量。不过从整体来看,要落实到地方,还得具体结合地方政府的土地供应、税收、非住宅用途改为住宅租赁用途等具体政策的落实情况,而由于大部分城市的租赁市场都操作“小、散、乱”的情况,并且住房租赁企业从拿地到建设完成投入市场均需要一个时间段,短期内不会对房地产市场造成实质性的影响。
住房租赁市场如需对住房买卖的市场产生实质性的影响,还需要考虑以下两个方面的因素。第一个是占有率的问题,就是市场可提供的租赁住房与整体的市场需要的比例是多少。第二个问题是老百姓的消费理念是否会改变,从目前来看,中国老百姓买房的消费理念还是占主流,这一点是和国外完全不同的。
国家启动“购租并举”的举措是老百姓的福音,从长远来看也会逐渐的影响住房市场的走向和消费理念。但是老百姓需对此保持正确的理解和耐心。同时也需要我们舆论的正确引导,毕竟统筹各方面的力量,加快建立多主体供给,多渠道保障需要全社会的支持、理解和帮助。对于未来我们总得充满信心。
作者简介
李炜,福建省武夷山市房地产交易管理所所长,土木工程管理专业,长期担任武夷山市人民法院人民陪审员、武夷山市消费者协会专家顾问、福建省房协市场委副秘书长,并从事房屋登记研究工作。
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